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投资房产，他们全款买房为收租_我的网站

A |     10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。    出品 | 妙投APP          作者 | 刘国辉          编辑 | 关雪菁          头图 | AI制图                    作为曾经的公募大佬以及现在的区块链大佬，肖风纵横资本市场和加密资产圈几十年，终于在今年迎来自己的第一个IPO。

B | 与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。                   12月17日，肖风担任董事长的香港加密资产第一股HashKey Holdings在港交所上市，开盘价6.7港元，较发行价6.68港元小幅上涨，之后下行，一直处于破发状态。房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。截至收盘，股价下跌1.65%。                   张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。

C |                    一般来说饮头啖汤的第一股有稀缺性，往往股价表现都还不错，比如短视频第一股快手虽然份额不及抖音，但刚在港交所上市时是非常稀缺的标的，市值一开始就突破了万亿。

D | 这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。HashKey Holdings作为香港加密资产第一股，股价表现却并不算出色。

E |                    肖风创立的博时基金，作为“老十家”之一，至今仍然是公募行业头部公司。如今他创立的HashKey Holdings，能否也在行业里创造辉煌？                    公募大佬的加密资产之路                    出生于 1961 年的肖风博士，既是国内公募基金行业的拓荒者，也是区块链领域的领军人物，曾在1998年参与创立博时基金并担任了13年的总裁职务，一手将博时基金带成行业头部机构，2011年，肖风从博时离职，加入了鲁冠球的中国万向控股有限公司担任副董事长，执掌万向的金融板块，担任过旗下民生通惠资产、万向信托、通联支付、浙商基金等公司的董事长职务。从博时离开的肖风，似乎对于这些传统金融模式兴趣寥寥，包括在熟悉的公募领域，也并未带领浙商基金走出中下游的位置。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。他的主要精力，一直在区块链上。                   肖风敏锐捕捉到区块链的潜力，在万向的支持下创建万向区块链实验室，这也是中国首个非营利性区块链研究机构，孵化了 50 多个相关项目。                   张强投资房产的念头来自朋友的启发。他还在 2015 年资助以太坊创始人Vitalik，为万向在区块链领域的布局奠定基础。今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。                   不过内地对于加密资产的监管始终严格，没有放开的迹象，于是他将阵地搬到了对加盟资产展露兴趣的香港。张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。                   2022年，肖风在香港牵头成立 HashKey Group 并担任董事长。                   下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。2023 年，HashKey 成功获得香港首张虚拟资产相关牌照，并构建起了交易促成服务、链上服务、资产管理三大业务板块。

F | 2025 年，HashKey 推进港股 IPO并在年底实现上市，成为港股市场中极具特殊性的加密资产企业。

G |                    HashKey定位为综合性数字资产公司，其核心是构建“交易-链上-资管”的闭环商业模式。

H |                    寻找机会                    张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。2025 年上半年，交易促成服务贡献 68% 的收入，链上服务占 18.7%，资产管理占 13.3%，交易业务是基本盘，后两项业务则是重要补充且占比逐步提升。

I |                    交易促成服务是 HashKey 收入的核心支柱，向加密资产交易者收取服务费用，一方面有交易佣金，主要来自 USDT、BTC 和法币交易对，且对零售客户、机构客户、合作渠道接入的 Omnibus 客户设置不同变现率，零售客户费率约 0.19%，机构客户约 0.07%，Omnibus 客户约 0.04%；另一方面，其场外交易采用委托模式，通过价差产生收入并作为佣金收入按净额基准列账；此外还包含数字资产公允价值变动带来的收益。早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。

J | 近年来，随着市场波动，除北京的自住房外，他已陆续清空了环京的投资房产。                   尽管张强入手较早，但由于错过最佳出售时机，赚得并不多，他用这些钱提前还清了自住房的贷款，余下的一部分资金，他希望找到一个收益稳定的投资渠道。                   张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。截至 2025 年 9 月 30 日，该平台累计促成现货交易达 1.3 万亿港元，居香港区域性在岸平台之首。                   所谓在岸平台，可以理解为合规平台，在区域内注册获取牌照，在监管之下开展业务。                   今年5月，朋友让他陪着看房。

K | 7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。                   这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。如美国的coinbase就是美国的在岸平台。                   朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。在岸交易所需严格遵循反洗钱（AML）、了解你的客户（KYC）等制度。比如香港持牌交易所要建立法律合规团队，实施资金隔离，还得定期向监管机构提交财务报告和交易数据。

L |                    离岸交易所以全球最大的交易所币安为代表，多注册在塞舌尔、开曼群岛等监管宽松的离岸金融中心，基本不受特定地区的严格监管约束，无需履行复杂的合规流程。这类交易所常通过监管套利降低运营门槛，甚至不设立固定总部，员工远程办公来规避监管追踪，仅通过限制严监管地区用户使用等方式免责。手中200万元闲钱足够操作一单。                   由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。

M | 因此业务的灵活度很高。                   8月，张强开始认真研究投资房产。但头上始终悬着达摩克斯之剑，可能被拿捏，比如币安创始人赵长鹏自2017年离开中国后，开启了“流浪地球”的旅程，并在2023年被美国多机构起诉，涉及违反交易规则、洗钱等多项指控。2024 年 4 月他被判处 4 个月监禁，罚款72亿美元。                   回到HashKey的业务 ，链上服务是 HashKey 的差异化业务，主要涵盖三大类。一是质押服务，截至 2025 年 9 月，其质押资产规模达 290 亿港元，使其成为亚洲最大的质押服务提供商，全球排名第八，该业务通过为用户提供数字资产质押服务获取相应收益；二是代币化服务，聚焦现实世界资产（RWA）上链，目前主要针对金融资产，未来计划拓展到贵金属、算力、绿色能源等领域；三是基于自建的 HashKey Chain公链提供相关服务，这条链已处理价值 17 亿港元的资产，后续公司还计划通过 Gas 费等方式实现该基础设施的商业变现。

N | 选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。                   资产管理服务是 HashKey 面向机构客户延伸的业务，是其链接传统金融机构的关键抓手。公司通过两只旗舰基金开展业务，既涉及早期项目的风险投资，也涵盖与肖风老东家博时基金合作的两只比特币与以太坊ETF基金。截至 2025 年 9 月 30 日，基金累计管理规模达 78 亿港元，完成了超 400 笔投资，且招股书披露基金投资回报率超 10 倍。

o | 该业务的收入主要来自为客户管理资产所收取的管理费，以及投资项目盈利后获得的业绩提成。                   业务数据来看，HashKey 还是有一些亮点的：                    市场占有率在香港领先，累计交易量增长。2024 年以 75% 的市场份额位居香港虚拟资产交易所交易量榜首，交易量从 2022 年的 42 亿港元暴涨至 2024 年的 6384 亿港元，两年间增长超 150 倍。不过2025年币圈表现不佳，交易量有所下滑。                   用户规模增长方面，注册用户从 2022 年的 18 人增至 2025 年的 144.7 万人。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。接下来要解决的就是价格问题。                   张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。

p | 但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。

q | 两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。

r |                    10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。

s |                    这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。                   张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。

t |                    抓住机会                    看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。                   机构客户交易贡献突出。2025 年上半年机构客户贡献了 68% 的交易量，让该业务的交易基础更稳固。

u | 同时 2022 - 2024 年该业务推动公司收入从 1.29 亿港元增至 7.21 亿港元，年复合增速超 130%。                   此外，如上所述，质押资产规模位居前列，自研的以太坊 Layer2 网络 HashKey Chain，已支持现实世界资产（RWA）代币化，为后续链上业务拓展奠定了技术基础。曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。                    造血功能略显不足                    既然如此，为什么股价表现不好呢？很重要的原因在于，业务虽有一些亮点，但整体上仍面临较大的发展困局。

v |                    直观来看，是整体盈利与现金流数据堪忧，业绩持续巨额亏损且累计亏损额高。

w | 2022 - 2024 年累计亏损达 23.55 亿港元，2024 年单年亏损更是扩大至 11.896 亿港元，2025 年上半年仍亏损 5.067 亿港元。                   公司连续四年经营现金流净流出，2025 年上半年流出 2.66 亿港元，同比还扩大 10.7%。若按当时每月 4090 万港元的现金消耗速度，资金仅能支撑 40 个月。                   他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。                   张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。                   持续亏损，现金流净流出，原因来自两方面，一方面是收入端，交易与收入规模不足。而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。                   在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。                   张强也体会到，一分价钱一分货。HashKey基本盘在香港市场，而香港本地市场较小，除了人口不算多外，本地人在投资上更倾向于炒港股，对于加密资产的参与度在全球主要的区域市场中比例并不高。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。HashKey要想做大，更多还是要内地资金的参与。但内地对于加密资产的管理一直持严格监管态势，因此HashKey的交易量增长空间受到很大抑制。                   全球规模前十的加密资产交易所（资料来源：Coingecko）                    虽然在香港市场领先，但与离岸交易所相比，交易量差距巨大。按照Coingecko显示的当前交易数据，币安的24小时交易额为116亿美元，排名第一，HashKey交易所24小时交易额为1.2亿美元，居全球第16位。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。客户量方面，币安为3亿，而HashKey截至今年上半年为144.68万。                   上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。                   较低的交易额带来较低的收入，2025 年上半年交易量HashKey降至 2140 亿港元，同期收入也从 3.84 亿港元降至 2.84 亿港元，同比下降 26%。排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。                   显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。                   上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。                   同时，技术开发、获客、合规等方面，都消耗着大量现金，使得HashKey大幅亏损。

x | 一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。按照今年上半年的数据，研发投入占营收的比重达到79%，营销投入占到营收的64%，行政开支占到营收的42%，所以亏损额较大。

y | 不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。在目前的阶段，无论是技术开发、获客，还是合规，都是成长所必须的投入，意味着如果营收不能有较大起色的话，亏损还是会很大。                   买房逻辑变了                    过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。这次IPO融资16亿港元，算是较大力度的补血，不过如果营收不能改善的话，未来经营压力还是比较大。张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。                   当然，股价表现一般的另一大因素在于政策层面，最近在11月28日，央行牵头 13 个关键部门召开打击虚拟货币交易炒作工作协调会议，重申虚拟货币相关业务属非法金融活动，不具备法定货币的法律地位与法偿性，杜绝了市场对稳定币监管的模糊认知，再次明确了态度。虽然对于香港的政策不构成影响，但也进一步封杀了内地客户赴港投资加密资产的想象空间，香港持牌机构对内地用户的营销也会更为谨慎。

z |                    成长性存疑                    如果内地市场政策不会放开，仅靠香港市场，很难支撑HashKey的成长。作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。如果向其他市场扩展，又面临合规、市场推广等方面的大力度投入，更是面临币安等离岸交易所的强力竞争，哪一步都不好走。他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。                   在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。                   将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。                   全球加密资产交易所呈现出头部巨头垄断、区域合规玩家崛起并存竞争格局。全球性巨头主导核心市场，币安依旧稳坐行业头把交椅，2025 年现货市场份额约 40%，7 月交易量达 6983 亿美元，用户数在年底达3亿，支持数百种加密资产交易。                   上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。此外全球交易量大的交易所还包括Bybit、Gate、Coinbase、 OKX、Bitget等。                   虽然HashKey 凭借合规优势和区域业务优势，可以在区域市场争得一席之地，但未来格局仍可能是赢者通吃。两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。                   该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。

| 其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。

|                    一方面，加密资产跟ETF有些类似，大平台有流动性的优势，可以实现大额交易的撮合，以及更快更好的成交，因此有向大平台集中的驱动力；                    另一方面，虽然区域合规平台有合规优势，但离岸大平台经过这些年的野蛮生长，财务实力雄厚，能支撑其在全球主要市场申请牌照，做合规生意，如币安在欧洲、中东和亚洲多个司法辖区集中申请并更新牌照，最近刚在阿布扎比获得牌照，在巴基斯坦获准启动加密货币交易所牌照申请流程。                   以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。这样，区域合规交易所的合规优势也有可能被瓦解。                   目前交易所第一梯队的公司，具有很高的现货、衍生品流动性，覆盖大量零售和专业交易者，产品线全（包括永续、期权、理财、Web3、Launchpad等），形成了强网络效应和流动性深度，做市与风控系统成熟，用户迁移成本高，因此壁垒较难被攻破。

|                    相比之下，HashKey 本质上押注的是香港成为亚洲合规加密金融中心，传统金融资金“被允许”进场交易，如果这些不能实现，则成长性存疑。经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。                   与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。

| 除了资金成本外，还需考虑投资年限。

| 以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。                   实际上从制度来看，在岸合规交易所是很难打败离岸交易所的。交易层面，在加密资产这种高波动、高杠杆、强投机的市场里，较少受约束的离岸交易所天然更适合进化为“高杠杆、高流动性平台”，高杠杆、高波动、高周转是离岸交易所超额份额和高额利润的主要来源，而这三件事，恰好是监管最想压制的。

| 被监管许可的平台，杠杆受限，强制做投资者适当性管理，不匹配很多加密资产交易者的需求，不可能做到很大交易量。合规交易所天然丢掉最赚钱的业务。

|                    在资产方面，离岸交易所上币快、审核松，能吃到最早的交易热度；合规交易所要执行法律审查、披露义务、投资者保护要求，永远吃不到第一波流动性。

|                    （应受访者要求，张强为化名）。                   在交易所竞争中，一旦落后，很难追赶。从美国、日本、欧洲、韩国等加密货币主要市场来看，都是离岸所强过在岸所。                   HashKey为什么能上市？                    既然中国对于加密资产的监管并未放松，HashKey空间不大，为什么还能上市？                    HashKey 能在港交所上市，并不意味着中国放松了对加密资产的监管。内地对加密资产交易、挖矿、ICO 仍然严格禁止，香港则某种意义上被授权作为“金融试验区”，实行差异化监管制度，从而达到一种风险隔离、金融开放可控推进的监管治理格局。                   HashKey 注册主体在香港，监管机构为香港证监会，不面向内地居民，不进入内地银行体系，因此HashKey 在法律上是一家境外金融机构，不构成对内地现行监管框架的挑战。在加密资产领域，香港可能在承担“风险缓冲区”角色，加密资产不入内地，不影响金融稳定，但可以观察、可以利用。

| 从香港的角度来说，为了维持金融中心地位，也需要在加密资产上取得一定话语权。

|                    为了监管可控，HashKey 的特点是，产品克制，尤其是零售客户可交易的币种不多，杠杆极低，同时信息披露较多，从而让监管在更大程度上可接受。                   因此允许 HashKey 上市，释放的信号不是放开加密资产交易，而是如果要碰这个领域，只能用这一套符合监管合规的方式。                   而从传统金融出身、又有区块链信仰的肖风，在这套框架里比别人更能适应。

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